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20 Août 2017 | 28, Av 5777 | Mise à jour le 28/07/2017 à 13h41

26 août 2017 - Chabbat Choftim : 20h28 - 21h35

Rubrique Israël

Ce qu'il faut savoir pour l'achat d'un appartement en Israël

(DR)

Le cadre :


Le montant accordé du crédit sur hypothèque (mashkanta) ne doit pas dépasser 50 pour cent de la valeur du bien acheté et le remboursement mensuel le tiers des ressources mensuelles de l'emprunteur. Toutefois, en Israël, tout est négociable

Pour certaines catégories de populations et pour certains quartiers, il est possible d'avoir des prêts à un plus faible taux et même un prêt qui n'a pas besoin d'être remboursé sous certaines conditions (maanaq). La mode est d'investir pour louer et habiter dans le centre.  

Les conseilleurs de crédit (yoatse mashkantaot) qui permettent une meilleure concurrence peuvent à nouveau rentrer dans les banques sous la pression de la Knesset.

Les taux proposés dépendent des fluctuations du marché financier israélien où se ressourcent les banques.


Inconvénients : 


Bien des transactions financières ne se réalisent pas ou difficilement pour des raisons juridiques liées à la mashkanta. 

L’emprunteur devra contracter une assurance vie et assurer la maison (à des coûts plus élevés que sur le marché libre) et payer des frais de traitement de dossier et des procédures juridiques liées à l'hypothèque.

Amende pour remboursement avant terme: officiellement faible. Cependant les premières années, ce sont surtout les intérêts qui sont remboursés. 

Les remboursements mensuels augmentent sensiblement du fait de diverses indexations. 


Taux d'intérêt :


Les taux augmentent selon la durée (jusqu’à trente ans) et la non-volatilité, et ils varient d'une banque à l'autre.

Actuellement, l'offre est limitée dans le temps. (Voir par exemple site « supermarker mashkantaot » ou « atidmpmco.il »)

Généralement l'emprunteur choisira une combinaison parmi les choix suivants : 


1- fixe indexé à l'inflation: taux d'inflation plus 3 à 4%


2- fixe sans indexation : 4 à 5%


3- index aux primes (actuellement, taux d’intérêt banque d'Israël aux banques : 0,1% + 1,5% marge de la banque). Dans cette catégorie, les taux actuels sont entre 1 et 1,6%.

C’est actuellement le moins cher, mais il ne peut dépasser 30 pour cent de la somme empruntée.


4- variable indexé à l'inflation :3 à 3,5%


5- variable sans indexation: 3,5 à 4%


Conclusion : 


Pour les diverses raisons détaillées dans cet article (problème juridique, coûts annexes, mode de calcul du remboursement), les spécialistes de l'immobilier (nadnalist) conseillent d'emprunter, quand cela est possible, auprès d'une banque commerciale sans mashkanta. 

Actuellement, les  banques commerciales ne proposent que des crédits indexés aux primes (1,6%). Suivant la qualité du client et la durée du crédit, les taux varient entre : primes plus 1 à 4%.  

Cependant, la durée du prêt ne peut dépasser quinze ans et généralement se situe entre 7 et 10 ans.

Récemment, la Knesset a adopté une loi qui vise à développer le prêt sur Internet, ce qui devrait donner de nouveaux choix.

Espérons que ce bref aperçu vous permettra d'y voir plus clair pour ne pas être « freiyer » (pigeon) lors d'un achat immobilier. 


Daniel gugenheim, Docteur en gestion

Ancien professeur HEC, ISG, ORT, Université de Bar-Ilan

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